2015年10月31日十堰北国际汽车贸易城正式开业，2015年11月，楚商大会大汉隆城签约15亿，作为十堰市政府重点招商引资的项目——十堰北国际汽贸城二期扩容再启航，项目从十堰北国际汽车贸易城项目升级为汽车文化公园预计新增项目建设用地416亩，新增项目汽车主题公园用地340亩，总投资额从8亿增加到15亿元。项目新规划集中从汽车文创、旅游、科技研发三大趋势着手，新增了汽车主题公园、汽车创意研发园、汽车旅馆、越野赛场、山地车道、房车营地、儿童汽车游乐场、卡丁车体验场等10类体验型功能，十堰北国际汽车贸易城的未来发展超出了大家的想象。

同时十堰北国际汽车贸易城从开业至今，在商业运营取得一个又一个辉煌的经营成果，无论是商户营业收入、市场品牌、来访客户量、来电量都取得大幅度的提升。

有人说商业地产成败关键在于运营，我更认为商业运营在于准确以客户需求为导入，针对客户需求稳步调整运营体系，加强精细化运营管理，才能立于商业地产项目于不败之地。

一、粗放式运营走向精细化管理是必然趋势

商业地产运营的定义是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

主要的工作内容一是营运：负责环境的整洁，监管员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；二是招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；三是推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯。

然而中国商业地产在近十年呈几何倍的增长，无论是运营体系、管理制度都呈现粗放式运营，如今的商业地产运营想当然的把商户招进来，做好物业管理保障购物环境，每个月做做购物送现金券、抽奖活动，商业运营就做好了，大部分的商业地产运营管理已失去了链接顾客与商家的纽带桥梁的作用。随着这几年电商互联网商业的攻城拔寨，商业地产仿佛一败涂地，但是我们反观武汉本土的武汉广场、群光广场、光谷世界城等商业地产，整体销售额未出现下降反而实现稳步增长。

这不是因为电商互联网商业冲击太强，而是中国大部分商业地产做的不够好，商业地产运营注定要由粗放式运营走向精细化管理，才能立于不败之地。

如今的十堰北国际汽车贸易城商贸平台运营已不单单只是做好物业管理，更是细化管理到商户的门头展示、内装设计、货源采购、商品陈列、市场分析、销售渠道、风险预警，推广措施、客源组织等等。

十堰北国际汽车贸易城从开业至今坚持与商户沟通相关经营意见，针对商品的门头展示、店铺陈列、货源采购、客源组织等多方面提出各项针对性意见，得到了商户的肯定。

同时汽车专业市场有一定复杂性，产品科技含量较高、单一品类规格较多、真假产品鱼目混杂、施工工艺要求较高等，需要运营人员不断的加强自身学习与客户沟通，从了解、精通到指导都是一个较为漫长的过程，十堰北国际汽车贸易城运营部门在努力加强自身学习，一步一个脚印夯实基础，铸就商业地产运营辉煌。

二、以客户需求为导入，完善反馈系统，才能立于不败之地

十堰北国际汽车贸易城在10月底正式开始运营，已由单纯的面对商户转变为面对既要面对商户又要面对终端消费者。如何将终端消费者流量导入到十堰北国际汽车贸易城这个商贸平台，既要扎扎实实的了解终端消费者的需求，又要引导商户根据需求进行调整和反馈。

何为客户需求？作为十堰北国际汽车贸易城的终端消费客户的需求往往是多方面的、不确定的，需要去分析和引导。

购车消费终端客户可能关心的是:这里是否有大而全的平行汽车品牌比较？这里的新车价格是否较市区更为优惠？

新购车后市场消费终端客户可能关心的是:这里是否有大而全的新汽车用品、电子产品、贴膜、增配改造等产品？产品价格是否较其他地方有较大优惠？

旧汽车后市场消费终端客户可能关心的是:这里的汽车保养服务水平是否与4S店平行？是否价格更为低廉？这里的维修、油漆、轮胎服务是否平行或优于市内的服务体验而且价格更为低廉？

渠道商客户可能关心的是：商品大而全、更新速度快、质量有保障、价格低廉 ，武汉看到的货、十堰北有没有？这边买的是不是正品？便不便于售后? 是不是有新产品便于销售？我拿到的货品较其他渠道是否有价格优势？

我们可以清楚的发现客户需求产生到判断导入，客户的判断往往是多方面的、不确定的，同时我们也非常清楚的看到十堰北国际汽车贸易城这个商贸平台的商户产品优势和不足。

通过与商户沟通产品、市场摸查、消费者意向调查、不断摸索和横纵向比较，十堰北国际汽车贸易城前期确定了以旧汽车后市场机油保养产品为突破口，轮胎更换、漆面养护、行车记录仪为辅助的产品促销推广措施，取得了每月来电商品咨询量达到200个以上，商户经营收入提升200%以上的运营业绩。实现客户的曲线引导到十堰北国际汽车贸易城这个商贸平台，以单个多个品类产品为突破口带动一批商户商品销售，同而扩大了十堰北国际汽车贸易城这个商贸平台的品牌效应。

在不断促进商户商品销售的同时，我们也清楚的认识到十堰北国际汽车贸易城这个商贸平台商户运营标准和体系参差不齐，在运营过程中不断的收集终端消费者的消费体验和满意度调查，通过合理化筛选，建议直线反馈机制，要求我们商户改进现有的服务体系，如建立与4S店平行标准的24项汽车保养免费检测、要求提供休息区、保养车辆免费洗车等，要求商户更新现有施工设备满足终端消费者更高的要求，如要求轮胎商户购置轮胎3D四轮定位仪、贴膜商户必须添置无尘车间等。

以客户需求为导向的曲线导入到直线反馈改进，只有通过不断完善十堰北国际汽车贸易城的服务体系，商品种类才能不断匹配不同的客户多样化和不确定需求，从而实现十堰北国际汽车贸易城这个大商贸平台的良性运营循环。

三、商业地产运营不断创新、敢于探索，打造互联网运营基础

无论是十堰北国际汽车贸易城积极落实国家“互联网+”行动计划，主打扶持培训商户，重点打造互联网汽车及汽车配套销售网上平台，打造O2O汽车后市场，还是与其他汽车电商合作加盟，都是在新的运营道路上踏上的第一步，这些新的运营措施都没有案例指引和经验借鉴，无论成败都是积累了宝贵运营经验，为以后打造互联网汽车及后市场运营体系提供了互联网运营基础。